2024 ingatlanpiacára számos esemény lesz befolyással, így arra is, hogy milyen típusú ingatlanok válnak majd idén a legkeresettebbé. Kihathatnak a népszerűség alakulására a CSOK körül végbement módosítások, de a hitelezések is – kimondottan, ha az Otthonfelújítási Támogatás is eképpen valósul meg. Előreláthatóan a nagyobb ingatlanokra lesz jelentősebb a kereslet.
Hogyan zárta az ingatlanpiac a tavalyi évet?
A korábbi évek gyakorlatára jellemző volt, hogy az emberek hitellel kipótolva a hiányt, a lehetőségeikhez képest drága ingatlanokat kerestek. Ez a magatartás a tavalyi évben – köszönhetően nagy részben a 2022-es Otthonfelújítási támogatás kifutásának – teljesen megszűnt, 2023-ban sokkal inkább az “ésszerű” vásárlások jellemezték a piacot. Legnépszerűbbnek ennek megfelelően a kisebb, 1-3 szobával rendelkező panel-, illetve téglalakások bizonyultak a Balla ingatlan tapasztalatai szerint.
Az előző év visszaeséséhez nagy mértékben járultak hozzá a kiugróan magas hitelkamatok. Jelzáloghitelek esetében már az első negyedévben elterjedtek a 10% feletti teljes hiteldíjmutatók (THM), és ez az ingatlanpiacon is éreztette a hatását. A kereslet mérséklődött, miközben az állam ösztönzése az állampapír-befektetésekre irányult.
Hogyan teljesít januárban az ingatlanpiac?
Köszönhetően az ingatlankamatok mérséklődésének, esetenként már előfordul, hogy egy lakáshitelt akár 6 százalék alatti szinten is meg lehet csípni. Ez a tendencia pozitívan hathat a hitelfelvételek nagyságára és gyakoriságára is, akik pedig hitelt vesznek fel, jellemzően a méretesebb és nagyobb kényelmet nyújtó ingatlanokat preferálják.
Ugyan a sikert futott otthonfelújítási támogatás körül még nagy a csend, de mindemellett a piacot nagyban meghatározó tényező, hogy a legfrissebb hírek szerint az idén indult CSOK plusz (családi otthonteremtési támogatás plusz) friss lendületet ad a vásárlókedvnek. Köszönhető ez magának a konstrukciónak, hiszen míg elődje egy vissza nem térítendő támogatás formájában létezett, addig a mostani CSOK plusz kamattámogatott hitelként segíti a családokat.
Tavaly a korábbi CSOK kifutása határozta meg leginkább az ingatlanpiaci kereslet alakulását, ám 2024-ben a jelenleg megfigyelések szerint úgy látszik, hogy a helyébe lépő CSOK plusznak is van ösztönző hatása. Már a hónap elején érezhetően megnőtt a forgalom: a vevők vélhetően kivárták az új támogatás elindulását.
A CSOK plusz hatása az ingatlankeresletre
Látván a trendeket, az ingatlaneladók igyekeznek a támogatást is belekalkulálni az árazásba: a gyakorlatban ez emelést jelent. Mindemellett a CSOK plusz mégse az az egyedüli mentőöv, amivel a pangó piacot kihúzhatja a mélyvízből. A CSOK pluszos vásárlók száma ugyanis előreláthatóan nem fogja meghaladni az 5-10 ezret a teljes idei évben. Tekintve, hogy a támogatásból előreláthatóan 100-120 ezer közé becsülik most a 2024 végégig elindított kiutalásokat, ez a szám nem lesz döntő ráhatással a piacra.
Ami a keresletet ennél jobban befolyásolhatja, az Budapesten például az ingatlankínálat lehetőségei. Ha valaki a fővárosban és vonzáskörzetében szeretne majd CSOK plusszal ingatlant venni, a rendelkezésére álló 80 millió Ft-ból csak a külső kerületekben vagy az agglomerációnak is az olcsóbb területein lesz lehetősége a vásárlásra. Ez a budai oldalon egyértelműen Érdre szűkíti a kört, bár a pesti városrészekben nagyobb a választék.
Ennek megfelelően a CSOK plusszal megtámogatott vásárlásoknál vélhetően az átlagos méretű, de jó közlekedési lehetőségekkel bíró ingatlanok lesznek keresettek. Értékállóságuknak köszönhetően már tavaly is ezek a lehetőségek voltak a legnépszerűbbek, így ez a motiváció jelentős változást nem fog hozni. Várhatóan az alap méret a nappali és két hálószoba marad, viszont a CSOK plusszos vásárlók akár felújítandó lakások iránt is érdeklődhetnek.
Összességében a CSOK plusztól a piac nem vár nagy ösztönző hatást, sem jelentős változást a keresletben, mert arányaiban kevesen élhetnek majd vele. Akik azonban megteszik, vélhetően inkább a háromszobás, vagy annál nagyobb, jó infrastruktúrával rendelkező ingatlanokat keresik majd.
Otthonfelújítási támogatás, csökkenő kamatszint és infláció ösztönzik még a piacot
A CSOK plusznál jóval több bizakodásra ad okot a csökkenő infláció, illetve kamatszint, melyek együttesen már kecsegtető hatással lehetnek a piacra. Már Januárban bizakodásra okot adó a kamatszintek tendenciája, úgy tűnik, hamarosan belépünk abba a tartományba, ahol egyre többen veszik fontolóra a jelzáloghitelt.
Ezt a már bíztató jövőképet tovább árnyalná a reálbérek növekedése, a lakásárak csökkenése, és kiváltképp a régóta lebegtetett új otthonfelújítási támogatás. Mindemellett az is közismert, hogy a kínálat nagy mértékben túl van árazva.
A hitelek kibővítik a vevői lehetőségeket, az pedig a korábbi időszakokban is megfigyelhető volt, hogy a vásárlók ilyenkor a nagyobb méretű, élhetőbb és ezáltal drágább ingatlanok megvásárlásától sem zárkóznak el. A fentiek összhatása, hogy 2024-ben is erre a fogyasztói magatartásra számít a piac.
A magasabb árakat is bevállaló vevőkre azonban jellemző, hogy ódzkodnak a felújítatlan ingatlanoktól, hiszen így is nagy részük hitelt vállalt, amit nem kívánnának további költségekkel tetőzni. Sok esetben pedig egyszerűen a felújításhoz szükséges időráfordítás az, amit el szeretnének kerülni. Emellett a gyakorlatban megnövekedett kereslet vehető észre a 35-40 millió Ft-nál olcsóbb ingatlanoknál is, mivel ezeket szerencsés esetben már akár a CSOK plusz és a babaváró hitel kombinálásával megengedhetik maguknak azok, akik ma albérletet fizetnek, sőt, mindezt úgy, hogy a törlesztőrészlet kevesebbre jön ki, mint most az albérleti díj. Árak tekintetében nem várható jelentős emelkedés, eltekintve az előbb említett, igényesen felújított kisebb lakásokat.
Végeredményben a jó elhelyezkedésű, és jó állapotú, megfizethető, de méretükben egy és három szobával rendelkező ingatlanok lehetnek idén a legkeresettebbek, beleszámítva, hogy a felpezsdülő hietelfelvételek valószínűleg a nagyobb otthonok megvásárlására ösztönzik majd a vevőket, kiváltképp, ha az otthonfelújítási támogatás körül is tiszta helyzetet teremt a kormány.
