A változtatás november elseje óta van érvényben, a módosítások pedig átfogóan érintenek mindent, ami az energetikai besoroláshoz kapcsolódik. Az Indexnek nyilatkozó Otthon Centrum Investment Solution energetikai tanúsítási üzletág-igazgatója szerint a változtatásnak komplex hatásai lesznek, hiszen a módosítások az ingatlanpiac összes szereplőjére befolyással vannak. A várva várt Otthonfelújítási támogatáshoz is vélhetően szükségünk lesz rá, de a bankok mindenképpen kérik, ha hitelhez folyamodunk.
„Magyarországon 2012-től kötelező energetikai tanúsítványt készíttetni az új épületek építésekor és a meglévő épületek eladásakor, illetve szintén kötelező a tanúsítvány a lakások és házak bérbeadásához”
– nyilatkozott Tóth Csaba, az Otthon Centrum Investment Solution energetikai tanúsítási üzletág-igazgatója az Indexnek.
Mit mutat meg egy energetikai tanúsítvány?
A dokumentum egy adott ingatlan energetikai tanúsítása során az energetikai jellemzőket veszi számba. Vizsgálja a melegvíz-használatot, fűtéstípust, becsült energiaigényt és szén-dioxid-kibocsátást, ezek alapján történik az épület besorolása. Az összesített energetikai jellemzőkre utal tehát az a betűvel jelölt energiahatékonysági kategória, amit a hétköznapokban használunk.
Novemberrel hatályba léptek a kormány által kibocsátott friss energetikai szabályok. 2024-től már bármely ingatlan bérbeadásánál, megvásárlásánál, illetve új épületek kivitelezésénél ezt az új energetikai hitelesítést szükséges alkalmazni, de az energiahatékonysági támogatási pályázatoknak is kötelezően benyújtandó részét képezi. Ebbe az Otthonfelújítási támogatás is beleeshet, biztosat akkor fogunk tudni, ha a kormány kihirdette a program részleteit.
Miben más az új tanúsítvány?
2016-ban került bevezetésre a most leköszönt besorolási rendszer, amely a kiemelkedően rossztól (JJ) a minimális energiaigényűig (AA++) 12 külön kategóriára választotta szét az ingatlanokat. Ahhoz, hogy az osztályozási rendszerben legalább BB besorolást kapjon egy épület, legalább 25%-ban megújuló forrásból kellett fedezze az energiaellátását.
Tóth Csaba se enyhébbnek, se szigorúbbnak nem tartja az új követelményeket, bár a nagy volumenű felújítások terén kimondottan enyhültek. Javarészt azonban több kisebb változtatás történt. Eltérő lehet, hogy egyes műszaki megoldásokat vagy épülettípusokat milyen mértékben fog érinteni.
“A tanúsítvány esztétikusabb és felhasználóbarátabb kialakítású lett. Nem szakemberek számára is használhatóbb felújítási tanácsokkal szolgál, ezért remélhetőleg javul majd a tanúsítványokról alkotott közvélekedés is.”
Az öt legfontosabb változás
Az a végfelhasználók számára is könnyen észrevehető, hogy a korábbinál terjedelmesebb az új tanúsítvány. Tóth Csaba elmondta, a rögzítendő adatmennyiség bővítése a részletes adatnyilvántartást teszi lehetővé. A tanúsított hazai épületállományról így egy pontosabb és praktikusabb adatbázis alakulhat ki.
Egyelőre nem ismert, hogy az új szabályozási rendszer, milyen módon és mértékben hat majd ki az ingatlanok értékére és azok értékesíthetőségére. Ám a leglényegesebb módosításokat az alábbiakban összegezhetjük:
1. HET-szám
Adásvételnél és bérbeadásnál változatlanul kötelező átadni az energetikai tanúsítványt, ám módosult a dokumentum kezelése. A szerződésben a megváltozott szabályozás szerint nem kötelező feltüntetni az okirat HET-számát, elegendő azt a szerződéskötés napjáig bemutatni, illetve a tanúsítványt kötelező legkésőbb a birtokbaadás napján átadni.
2. Hirdetés
Az október végéig érvényben levő szabályozás csak akkor írta elő, hogy a hirdetésben fel kelljen tüntetni az energetikai besorolást, ha az ingatlan rendelkezett is tanúsítvánnyal. Novembertől azonban már a hirdetésben is szükséges jelezni.
3. Energetikai osztályok
Az eddig megszokott JJ-től AA++-ig terjedő skála módosult egy I-től A+++-ig értékelő rendszerrel, melyben két besorolása is van az ingatlanoknak. Míg az egyik a mostanáig használatban lévő energetikai jellemzőre utal, addig a másik a szén-dioxid kibocsátás alapján kategorizálja a lakóegységet.
4. Érvényesség
Rövidült az érvényességi idő, a korábban hatályba lévő 10 év helyett legfeljebb 5 évig érvényes egy tanúsítvány, avagy ameddig jogszabályi módosítás nem történik az energetikai számításra vonatkozóan.
5. Közérthetőség
Szakmán kívüliek számára is érthetőbb az új rendszer, melyben az olyan gépészeti rendszerek, mint a fűtés, légtechnika vagy a használati melegvíz rendszer, és az olyan határoló szerkezetek, mint a külső falak, tetők és nyílászárók energetikai minőségét kell behatárolni egy öt szintes skálán. Emellett az ingatlanra vonatkozóan kötelező olyan fejlesztési javaslatokat is tenni, melyekkel a két legfelső kategóriát elérheti.
Komoly szakmai előkészületek előzték meg
Az új szabályozás átfogóan érinti az ingatlanpiac valamennyi szereplőjét és azok munkáját, igencsak komplex lépés történt.
Tóth Csaba az Indexnek tett nyilatkozatában kiemelte, hogy a novembertől érvényes módosítások kidolgozását komoly előkészítés jellemezte.
„a Magyar Mérnöki Kamara már 2017-ben készített egy átfogó tanulmányt, amely több mint 100 szakmai észrevételt szintetizált, 2018-ban uniós szintű változásokat fogadtak el, amelyek nyomán az akkori ITM 2019-ben kérte fel a Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetemet a rendeletek felülvizsgálatára”
Amellett, hogy maga a tanúsítvány fejlesztésre került, a szakember szerint előremutató gyakorlat a szén-dioxid-kibocsátás mértékét alapul véve kategóriákba sorolni. Hogy a megújuló energia részaránya mostantól kevésbé kap hangsúlyt, várhatóan csak később érezteti majd a hatását, és egyelőre nem lehet vizsgálni.
„A változás összetettségét talán az is jól mutatja, hogy a rendelet május 25-i kihirdetése óta eltelt öt hónap sem volt elég arra, hogy tanúsítványok készítéséhez használt szoftverek, valamint annak hitelesítését és az adatok nyilvántartását végző rendszerek fejlesztése, összehangolása és ezek alapján a tanúsítók szakmai képzése teljes mértékben megtörténhessen” – magyarázta Tóth Csaba. „Így jelenleg az új feltételeknek megfelelő tanúsítványok készítése még nem tud megvalósulni.”
A folyamat indulását övező kihívások nem váratlanok a szakmai szereplők számára. Ettől függetlenül a végfelhasználóktól türelmet követel a helyzet, amíg az ismert hiányosságok pótlásra nem kerülnek. „E tekintetben talán szerencsésebb lett volna egy későbbi (akár a januári) hatályba lépés” – vélekedett Tóth.
